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Due Diligence

Wir entwickeln IHR Projekt.

redserve reagiert auf alle Anforderungen flexibel und kundenorientiert. Sie entscheiden, ob Sie einen Gesamtauftrag vergeben oder die Module lieber einzeln abrufen. So können Sie stets auf neue Marktgegebenheiten oder geänderte Rahmenbedingungen reagieren und sich trotzdem auf die erfahrenen Mitarbeiter und den strukturierten, erfolgreich erprobten Immobilienentwicklungsprozess von redserve verlassen.

Sondermodule

Due Diligence

1. Koordination der rechtlichen Due Diligence

Die Durchführung der Prüfung erfolgt durch renommierte Rechtsanwälte. Redserve wird den Bericht der rechtlichen Due Diligence dem Endbericht beilegen und die Ergebnisse der rechtlichen Überprüfung in den Endbericht integrieren.

 

2. Koordination der steuerrechtlichen Due Diligence

Die Durchführung der Prüfung erfolgt durch renommierte Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Redserve wird den Bericht der steuerlichen Due Diligence dem Endbericht beilegen und die Ergebnisse der steuerlichen Überprüfung in den Endbericht integrieren.

 

3. Koordination und Durchführung der technischen Due Diligence

  3.1 Erhebung und Sichtung der Unterlagen

  • geltendes Baurecht
  • Bestandsunterlagen Architektur
  • Gebäudeaußenflächen und Energieausweis
  • Bestandsunterlagen Statik
  • Bestandsunterlagen Technische Gebäudeausrüstung und Medienleitungen
  • Bestandsunterlagen und Bauphysik
  • Bestandsunterlagen Brandschutz
  • Bestandsunterlagen Sicherheitssysteme
  • Bestandsunterlagen Instandhaltung
  • Umweltrelevante Themen
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Dokumentation der Unterlagen

  3.2 Bewertung des Bau- und Planungsrechts

  • Überprüfung der Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen
  • Beurteilung der bau- und planungsrechtlichen Grundlagen (Behördenunterlagen und Bauvorschriften) und Flächenrelationen (grün/befestigt/bebaut)
  • Technische Schutzzonen (Gas, Wasser, Strom etc.)
  • Schutzzonen (Hochwasser, ökologische Schutzzonen etc.)
  • Schutzzonen (Denkmalschutz)
  • Prüfung und Auswertung der relevanten Planunterlagen und Dokumente

  3.3 Bewertung der Liegenschaft und des Gebäudebestandes

  • Begehung der Liegenschaft, Gebäudeteile und Räumlichkeiten
  • Fotodokumentation der Liegenschaft, der Bauteile und Besonderheiten
  • Fotodokumentation der Mängel
  • Zustandsbeschreibung aller Gebäudeteile
  • Bewertung der Gebäudeteile
  • Topografie
  • Dokumentation von Umwelteinflüssen (Lärmquellen etc.)
  • Aufstellung der Achsmaße, Raumtiefen, Raumhöhen, Raumprogramm
  • Aufstellung der Bruttogeschoßflächen
  • Aufstellung der vermietbaren Flächen gemäß nationaler Norm
  • Beschreibung der inneren Erschließung (Treppenhäuser, Aufzüge, Schächte)
  • Zusätzliche Einrichtungen (Cafeteria, Werksküche, Seminarraum, Serverraum, Garage etc.)

  3.4 Bewertung der Konstruktion und Bodenbeschaffenheit

  • Beurteilung eines vorhandenen Bodengutachtens
  • Beurteilung der Gründungsmaßnahmen
  • Beschreibung der statischen Tragekonstruktion, verwendeter Materialien und des baulichen Zustandes
  • Grundwasser
  • Überflutungsgefahr
  • Geologische Gefahren
  • Kontamination oder Kampfmittel (Koordination des Umwelttechnischen DD)
  • Analyse des Altlastengutachtens und öffentlichen Altlastenregisters

  3.5 Bewertung der Architektur

  • Außenanlagen, Außenbeleuchtung
  • Gefälle und Entwässerung
  • Lärmquellen
  • Beschreibung der Bauweise
  • Analyse der bauphysikalischen Dokumentation (Wärmeschutz und Schallschutz)
  • Vergleich der vorhandenen Ausführung mit heute gültigen Gesetzen, Normen und Richtlinien und dem heutigen Stand der Technik
  • interne Erschließung
  • behindertengerechte Bauweise (Rampen, Stiegenhaus, Büroräume, Aufzug …)

  3.6 Infrastruktur – Verkehr

  • Erhebung bisheriger Planungen / aktueller Projekte
  • interne Erschließung (Verkehr, Personenströme)

  3.7 Infrastruktur – Medien

  • Erhebung bisheriger Planungen
  • Ober- / Unterirdische Leitungen
  • Erhebung Anschlüsse und Leistungen (Kapazitäten)

  3.8 Gebäudeaußenflächen

  • Beschreibung der Konstruktion, verwendeter Materialien und des baulichen Zustandes
  • Dachkonstruktion (Dachaufbauten)
  • Fassaden (Fenster- und Türöffnungen, Balkone, Erker etc.)

  3.9 Technische Gebäudeausrüstung

  • Beschreibung der einzelnen Anlagen, verwendeter Materialien, des Baujahres und des technischen Zustandes
  • Lüftung (technische Auslegung, Leistungsdaten)
  • Heizung (Art der Wärmeerzeugung bzw. -verteilung, Energieträger, installierte Leistungen)
  • Klima (Art der Kälteerzeugung, Energieträger, installierte Leistungen)
  • Sanitär (Auflistung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Leistungsdaten)
  • Elektro (Beschreibung der einzelnen Anlagen wie Trafo, Haupt- und Unterverteilung, elektrisches Netz, Art der Beleuchtung)
  • Aufzugsanlagen und Rolltreppen (detaillierte Beschreibung der Anlagen mit Leistungsdaten, des Baujahres und des technischen Zustandes)
  • Beleuchtung Innen
  • Beleuchtung Außen
  • Abfallwirtschaftssystem

  3.10 Brandschutz

  • Überprüfung und Beurteilung der Sicherheitseinrichtungen wie Fluchtstiegen und baulicher Brandschutz, Sicherheitsbeleuchtung, Löscheinrichtungen, Brandmeldeanlage, Brandrauchentlüftung sowie Überprüfung der Wartungsverträge

  3.11 Sicherheitssysteme

  • Beschreibung der einzelnen Anlagen, des Baujahres und des technischen Zustandes
  • Alarmanlage und Zutrittskontrolle
  • Videoüberwachung
  • Schrankenanlage
  • Gegensprechanlage

  3.12 Instandhaltung, Instandsetzung

  • Feststellung der Mängel und erforderlicher Maßnahmen mit monetärer Bewertung
  • Sofortmaßnahmen
  • Längerfristige Investitionen

  3.13 Umweltrechtliche und umwelttechnische Erhebung

  • Prüfung der Abfallentsorgung, Abwasser- und Abgasbeseitigung, Abwasser- und Abgasreinigung (Genehmigungen und örtliche Besichtigung)
  • Chemikalien auf den Liegenschaften oder im Gebäude (derzeit zum Einsatz kommende oder gelagerte Chemikalien (Art und Menge, behördliche Bewilligungen, Auflagen etc.))
  • Informationen über früheren Einsatz, Benützung, Verarbeitung, Lagerung von Chemikalien, radioaktive Stoffe (Einsatz, Arten, behördliche Bewilligungen, Auflagen)
  • Gas- oder Treibstofftanks auf der Liegenschaft (Verwendung, gelagertes Material, Art der Lagerung, Tanks (Abmessungen, Material, Bauart, Alter, Zustand, behördliche Bewilligungen, Auflagen etc.))
  • Definieren von Sanierungsmaßnahmen inkl. Kostenberechnung
  • Naturschutzrechtliche Genehmigungen und Auflagen
  • Drohende oder zu erwartende behördliche Umweltschutzauflagen und voraussichtliche Folgekosten
  • Informationen über Emissionen

  3.14 Beurteilungen der Betriebs- und Verbrauchskosten für Bestandsobjekte

  • Analyse der Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

 

4. Wirtschaftlich-technische Bewertung der Liegenschaft

  4.1 Bebauungsmöglichkeiten

  • Darstellung von Flexibilität/Erweiterungsmöglichkeiten der derzeitigen Bebauung
  • Darstellung aller möglichen Gebäudenutzungsarten (Wohnen, Gewerbe, Büro, Hotel etc.)
  • Maximale Bebaubarkeit (Flächen, Geschoße, Abmessungen, Parkplätze)
  • Öffentlich-rechtliche und privat-rechtliche Auflagen und Beschränkungen (Abstandsflächen zu Nachbarn, Straßen, Mindestanzahl an Stellplätzen, Zufahrten, Umweltschutz, Naturschutz, Denkmalschutz, Bestandschutz, Schutzzonen, Nutzungsverbote, Baumbestand, Katastrophenschutz, besondere Umstände oder Auflagen aufgrund der Umgebung (Autobahn, Flugsicherheitszone)
  • Relevante gewerbebehördliche Verordnungen
  • Beigabe aller zugehörigen Dokumente als Kopie zu den jeweiligen Abschnitten und Prüfung auf Aktualität und Vollständigkeit

  4.2 Kostenerhebung/Abschätzung (Kennzahlen)

  • Baukosten der Sanierungsmaßnahmen, falls erforderlich
  • Mieterträge
  • Betriebs- und Verbrauchskosten
  • Renditenkalkulation

Die technische Due Diligence inklusive notwendiger Maßnahmen und Kostenschätzungen wird nach einem vergleichbaren Raster aufbereitet. Die Teilberichte der rechtlichen, steuerrechtlichen und technischen Due Diligence werden in einem Gesamtbericht als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber zusammengeführt.

 

Output: Abschlussdokumentation Due Diligence
Meilenstein: Übergabe der Abschlussdokumentation Due Diligence